Wertermittlungs- und Portfoliomanagementsysteme. Ihr gemeinsamer Einsatz bietet wirtschaftliche Vorteile. Wann lohnt sich für Sachverständige und Gutachter die Investition in eine Schnittstelle?

Die Bewertungshäufigkeit von Immobilien, die in Fondsstrukturen bewirtschaftet werden, nimmt zu. Zwei Fragen liegen nahe: Wie kann der Gutachter seine Kostenstruktur im Bewertungsgeschäft verbessern? Und wie kann der Portfolioverantwortliche einen Informationsvorsprung und Informationssicherheit erlangen?
Viele Portfoliomanagementsysteme (PFMS) erlauben es, Bestände fortlaufend dynamisch meist zu Controllingzwecken zu bewerten. Im Unterschied zu einer Wertermittlungssoftware ist ein PFM-System primär auf eine ganzheitliche Betrachtung aller Immobilienobjekte im Portfolio ausgelegt. Obwohl die Wertermittlungs-Software und das PFM-System unterschiedliche Primärzwecke haben, können sie sich gewinnbringend ergänzen.

Zu diesem Zweck ist eine bidirektionale Verknüpfung beider Systeme angebracht. Für diese Schnittstelle ist für jedes System die objektiv benötigte Informationsmenge vom anderen System zu identifizieren. Insbesondere für die Ertragswertverfahren kann ein PFM-System anderweitig erfasste und plausibilisierte Informationen bereitstellen. Diese können etwa primär Zahlungsströme mit den zugehörigen Stammdaten und Mietverträgen sein.

Die Konsolidierung der Zahlungsströme kann auf der Stufe Immobilienobjekt, Zahlungsstromposition und Zeit als Ist- oder Plan-Wert erfolgen. Zu den Zahlungsströmen, die für die international als Standard akzeptierte DCF-Methode der Wertermittlung benötigt werden, zählen gemäß gif-Vorschlag: Mieteinnahmen gemäß Verträgen, Leerstände, Mietausfälle, nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Mieterwechselkosten. Im selben Umfang können die Zahlungsströme als Ist-Werte für die Weiterverarbeitung in der Wertermittlungs- Software auch für das normierte Ertragswertverfahren nach ImmoWertV einfließen. Dieses lässt auch periodisch unterschiedliche Erträge zu.

Synergien stufengerecht nutzen

Doch auf der anderen Seite kann auch das PFM-System von den Ergebnissen der Wertermittlungs-Software profitieren. Auf diese aufbauend, lässt sich im PFM-System die Wertänderungsrendite und der Total-Return sowie die Volatilität bestimmen.

Insbesondere aber im DCF-Verfahren profitiert das Portfoliomanagementsystem von den geplanten Zahlungsströmen, die durch eine gezielte Szenario- und Sensitivitätsanalyse auf Portfolio- und Objektebene zur Risikotransparenz beitragen. Beiden Parteien fallen Argumentationen leichter, wenn zusätzlich bei einer Integration der Bewertung die zugehörigen Formeln und die vom Bewerter hinterlegten Annahmen ins PFM-System übernommen werden können. Die Marktdaten, die der Bewertung und den hinterlegten Annahmen zugrunde liegen, können dann ebenfalls für die Scoring-Modelle und weitere Betrachtungen in Bezug auf das Risikomanagement in einem PFM-System verwendet werden. Danach kann das Datenmodell der Schnittstelle definiert und implementiert werden. Funktionstests der Schnittstelle an einem Test-Portfolio sind empfehlenswert.

Dadurch wird das Risiko der Unvollständigkeit vermindert und die Nachvollziehbarkeit durch Endanwender-der erhöht. Der zeitintensivste Arbeitsschritt in der Wertermittlung ist für alle Sachverständigen die Informationsbeschaffung. Deshalb kann der Sachverständige eine Bewertung schneller erstellen, wenn die benötigten Daten automatisch aus dem PFM-System übermittelt werden. Die Zeitersparnis kann dazu verwendet wer-den, um die Häufigkeit der Bewertung zu erhöhen. Auf diese Weise steigt die Transparenz im Portfolio mit der Anzahl der Bewertungen. Zusätzlich profitiert der Anwender eines Portfoliomanagementsystems von der elektronischen Nachvollzieh- und Historisierbarkeit der extern durchgeführten Bewertungen.

Durch die Verknüpfung von Portfolio- und Bewertungssystemen können sich Gutachter auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren. Sie profitieren von der Gewinnung der bereits plausibilisierten sicheren Daten im PFM-System. Das Gleiche gilt für Portfoliomanager, welche sich über eine Integration von sicheren Marktdaten, etwa der Makro- oder Mikrolage, aus der anderen Richtung freuen können.

Kostenanalyse entscheidet

Eine mögliche Zertifizierung der Funktionalitäten sowie möglichen Schnittstellen kann die transaktionale Verknüpfung beider Systeme bekräftigen. Somit kann eine Win-Win-Situation sowohl für den Bewerter als auch für den Portfolioverantwortlichen entstehen. Sowohl für Wertermittlungs-Software als auch für PFM-Systeme gilt die Einführungszeit der Schnittstelle als Risiko. Im Einzelfall muss über eine frans-aktionale Verbindung einer Wertermittlungs-Software zu einem PFM-System eine Kosten-Nutzen-Analyse entscheiden.

Ob sich eine Investition in eine solche Schnittstelle lohnt, lässt sich über Bewertungsvolumen und -häufigkeit entscheiden. Auch Portfoliogrößen und Zeitaufwand spielen dabei eine Rolle. Wichtig sind nicht zuletzt Daten- und Informationssicherheit sowie Argumentationsplausibilität.