Unseren geladenen Gästen und Geschäftspartnern wurde die Gelegenheit geboten, in ungezwungener Atmosphäre Gespräche mit anderen Gästen und Experten aus der Welt der Immobilienwirtschaft zu führen.

Eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Themen des revis Events 2011:

revis 2.0

Gespannt durften wir den interessanten Informationen und der Präsentation von Herrn Hennadiy Pinus (WB Informatik AG) folgen. Er vermittelt den Anwesenden eindrücklich, welche Entwicklung revis 2.0 gemacht hat, seit es 1998 als erstes IAS-konforme Analyse- und Steuerungssystem auf den Schweizer Markt gekommen ist.

Dank der flexiblen Auswertemöglichkeiten wird der Benutzer auf strategischer und operativer Ebene optimal unterstützt, indem er einfach und schnell Antworten auf seine Fragen erhält. Die grafischen Analysen haben darüber hinaus gezeigt, wie ganz neue Fragestellungen entstehen, wenn Anomalitäten visualisiert werden.

Automatisches Flächenmanagement von ReCoTech

Unser Geschäftspartner, Herr Dipl.-Math. Michael Marchionini (ReCoTech GmbH), stellte uns anschliessend zum ersten Mal öffentlich in der Schweiz seine Weltneuheit im Bereich des automatisierten Flächenmanagements vor. Erstaunlich war dabei, wie das von ihm entwickelte, mathematische Rechenmodell für Planer und Eigentümer nun mittels hoch spezialisierter Algorithmen die automatische Berechnung von Belegungen sowie Einsparung von CO² ermöglicht.

Dieses entstand auf der Grundlage einer sechsjährigen Forschungsarbeit in enger Kooperation mit der Hochschule für Technik und Wirtschaft in Berlin.

Die Lösung bietet unter der Berücksichtigung vom Flächenangebot und Flächennachfrage, sowie der Abhängigkeit von Organisationseinheiten untereinander auf Knopfdruck Varianten an. Der direkte Nutzen liegt auf der Hand: Es werden auf Knopfdruck Freiflächen angezeigt und damit eine Einsparung von bis zu 30% der Flächenkosten gegenüber manueller Planung ermöglicht.

Expertengespräch zum Thema „Besonderheiten internationaler Bewertungen“

Die illustre Expertenrunde wurde uns durch den Geschäftsführer der WB Informatik AG, Herrn Christoph A. Meyer, vorgestellt.

Herr Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger, Herr Dr. Markus Schmidiger und Herr Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen, alles hochkarätigen Experten im Bereich von Bewertungs- und Immobilienwirtschaftsfragen, führten eine angeregte Diskussions- und Fragerunde mit den anwesenden Gästen.

Herr Altmeppen zeigte uns zu Beginn des Gespräches sehr eindrücklich, welche Folgen die falsche Anwendung von Bilanzierungen zur Folge haben kann, und das nicht jede Investition wirklich eine sinnvolle Wertsteigerung bedeuten muss.

Danach fanden spannende Gespräche über die Besonderheiten im Bereich internationaler Bewertungen und der Immobilienwirtschaft statt. Es folgte ein lebhaftes Frage-Antwortgespräche zwischen den Gästen und Experten zum Thema Fair Value in der Praxis und Theorie.

Die Expertenrunde wusste dank Ihrer langjährigen Erfahrung und Ausbildung immer eine gute und praxisnahe Antwort auf kritischen Fragen der Gäste und des moderierenden Herrn Christoph A. Meyer. Dieser versuchte amüsant, die Experten mit seinen Fragen herauszufordern.

Zum Abschluss

Nach dieser, für alle anwesenden Gäste und Geschäftspartner lebhaften Diskussionsrunde, wurde beim “Apéro Riche” der gelungene Event in gemütlicher Atmosphäre und mit anregenden Gesprächen beendet.

Es war ein gelungener Anlass, der allen Beteiligten die Möglichkeitgegeben hat, bestehende und neue Kontakte zu pflegen.

 Ausserdem erfuhren unsere Gäste Neues von revis und der spannenden Welt der Immobilienwirtschaft.

Wir haben uns gefreut, Sie als Gäste begrüssen zu dürfen und freuen uns auf das nächste persönliche Treffen mit Ihnen. Für Fragen und Anregungen stehen wir gerne zur Verfügung.

Zu diesem Zweck ist eine bidirektionale Verknüpfung beider Systeme angebracht. Für diese Schnittstelle ist für jedes System die objektiv benötigte Informationsmenge vom anderen System zu identifizieren. Insbesondere für die Ertragswertverfahren kann ein PFM-System anderweitig erfasste und plausibilisierte Informationen bereitstellen. Diese können etwa primär Zahlungsströme mit den zugehörigen Stammdaten und Mietverträgen sein.

Die Konsolidierung der Zahlungsströme kann auf der Stufe Immobilienobjekt, Zahlungsstromposition und Zeit als Ist- oder Plan-Wert erfolgen. Zu den Zahlungsströmen, die für die international als Standard akzeptierte DCF-Methode der Wertermittlung benötigt werden, zählen gemäß gif-Vorschlag: Mieteinnahmen gemäß Verträgen, Leerstände, Mietausfälle, nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Mieterwechselkosten. Im selben Umfang können die Zahlungsströme als Ist-Werte für die Weiterverarbeitung in der Wertermittlungs- Software auch für das normierte Ertragswertverfahren nach ImmoWertV einfließen. Dieses lässt auch periodisch unterschiedliche Erträge zu.

Synergien stufengerecht nutzen

Doch auf der anderen Seite kann auch das PFM-System von den Ergebnissen der Wertermittlungs-Software profitieren. Auf diese aufbauend, lässt sich im PFM-System die Wertänderungsrendite und der Total-Return sowie die Volatilität bestimmen.

Insbesondere aber im DCF-Verfahren profitiert das Portfoliomanagementsystem von den geplanten Zahlungsströmen, die durch eine gezielte Szenario- und Sensitivitätsanalyse auf Portfolio- und Objektebene zur Risikotransparenz beitragen. Beiden Parteien fallen Argumentationen leichter, wenn zusätzlich bei einer Integration der Bewertung die zugehörigen Formeln und die vom Bewerter hinterlegten Annahmen ins PFM-System übernommen werden können. Die Marktdaten, die der Bewertung und den hinterlegten Annahmen zugrunde liegen, können dann ebenfalls für die Scoring-Modelle und weitere Betrachtungen in Bezug auf das Risikomanagement in einem PFM-System verwendet werden. Danach kann das Datenmodell der Schnittstelle definiert und implementiert werden. Funktionstests der Schnittstelle an einem Test-Portfolio sind empfehlenswert.

Dadurch wird das Risiko der Unvollständigkeit vermindert und die Nachvollziehbarkeit durch Endanwender-der erhöht. Der zeitintensivste Arbeitsschritt in der Wertermittlung ist für alle Sachverständigen die Informationsbeschaffung. Deshalb kann der Sachverständige eine Bewertung schneller erstellen, wenn die benötigten Daten automatisch aus dem PFM-System übermittelt werden. Die Zeitersparnis kann dazu verwendet wer-den, um die Häufigkeit der Bewertung zu erhöhen. Auf diese Weise steigt die Transparenz im Portfolio mit der Anzahl der Bewertungen. Zusätzlich profitiert der Anwender eines Portfoliomanagementsystems von der elektronischen Nachvollzieh- und Historisierbarkeit der extern durchgeführten Bewertungen.

Durch die Verknüpfung von Portfolio- und Bewertungssystemen können sich Gutachter auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren. Sie profitieren von der Gewinnung der bereits plausibilisierten sicheren Daten im PFM-System. Das Gleiche gilt für Portfoliomanager, welche sich über eine Integration von sicheren Marktdaten, etwa der Makro- oder Mikrolage, aus der anderen Richtung freuen können.

Kostenanalyse entscheidet

Eine mögliche Zertifizierung der Funktionalitäten sowie möglichen Schnittstellen kann die transaktionale Verknüpfung beider Systeme bekräftigen. Somit kann eine Win-Win-Situation sowohl für den Bewerter als auch für den Portfolioverantwortlichen entstehen. Sowohl für Wertermittlungs-Software als auch für PFM-Systeme gilt die Einführungszeit der Schnittstelle als Risiko. Im Einzelfall muss über eine frans-aktionale Verbindung einer Wertermittlungs-Software zu einem PFM-System eine Kosten-Nutzen-Analyse entscheiden.

Ob sich eine Investition in eine solche Schnittstelle lohnt, lässt sich über Bewertungsvolumen und -häufigkeit entscheiden. Auch Portfoliogrößen und Zeitaufwand spielen dabei eine Rolle. Wichtig sind nicht zuletzt Daten- und Informationssicherheit sowie Argumentationsplausibilität.

Die realSite 2011 findet vom 21. – 23. Juni 2011 im Messezentrum Zürich statt.

Die realSite ist die einzige Gesamtplattform für die Real Estate- und Facility Management Branche in der Schweiz. Ausgerichtet auf kommerziell genutzte Liegenschaften präsentieren sich rund 80 Unternehmen zu den Themen Immobilien-Investments; Standorte und Immobilien-Entwicklung; Real Estate Management und Facility Management. Als Spezialbereich integriert in die realSite ist die blue&green, die Aspekte der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft aufgreift.